Licencias, materiales, stock y demanda, los factores que engordan el precio de la obra nueva
Esta tormenta perfecta de causas que incrementan el precio final a los compradores crece en el actual entorno económico de alza de precios y elevada inflación
La tensión inflacionista impacta en la economía y también sobre los precios de la vivienda de obra nueva. A los problemas endémicos del sector como el retraso injustificado en la tramitación de licencias urbanísticas por parte de los ayuntamientos, que Asprima ha bautizado como el tributo invisible, se unen ahora problemas como un aumento de los costes de los materiales para edificar o las mayores dificultades en la cadena de suministros, sobre todo desde el estallido del conflicto en Ucrania, y también la escasez de mano de obra en el sector constructor.
Mientras tanto, el precio de la vivienda nueva se ha encarecido un 10,1% en el primer trimestre del año, con datos del INE, con un stock cada vez menor en los grandes mercados, afirma Sociedad de Tasación. Mientras, desde idealista destacan que la presión de la demanda no ha parado de crecer en los últimos años.
A los ‘eternos’ retrasos en la concesión de licencias…
El comprador de vivienda nueva es el principal perjudicado por varios factores que están repercutiendo sobre el precio final de la vivienda nueva. Uno que lleva tiempo siendo la queja generalizada de los promotores de viviendas es el retraso de los ayuntamientos en la concesión de licencias urbanísticas, sobre todo el visado de obra nueva y de primera ocupación, que suponen de media un coste adicional de casi 13.000 euros por vivienda, como ya ha denunciado la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) en su informe de ‘Licencias urbanísticas: El tributo invisible’.
En dicho estudio estima que el tiempo medio que tardan en otorgarse las licencias de obra nueva en España es de 12 meses, a pesar de que la legislación recomienda un plazo máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores. Este atraso supone uno sobrecoste para el promotor que repercute sobre el precio final de la vivienda nueva.
Recientemente, el presidente de Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, insistía en la penalización que supone para el acceso a la vivienda, y pedía cambios en los procedimientos administrativos para agilizar la tramitación de licencias. ”Una mejora burocrática mejoraría los plazos de construcción y el precio final de la vivienda”, destacó.
Y es que estos sobrecoeste pueden alcanzar los 39.000 euros en la localidad madrileña de Majadahonda, o los 35.000 en Pozuelo de Alarcón, frente a los 28.600 euros en Madrid, los 26.100 euros de Barcelona y los algo menos de 7.200 euros en Málaga.
Ahora, cada vez más municipios están tratando de agilizar los trámites, a los que se ha unido recientemente la ciudad de Madrid. Según el delegado del Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, Mariano Fuentes, se ha logrado reducir la concesión de visados de obra nueva a solo un mes tras incorporar el régimen de la licencia básica, que se une a la declaración responsable como sustituto de la licencia de primera ocupación, “con lo que se reduce en otros seis meses el acceso a la vivienda”, según las declaraciones del responsable de vivienda de la capital.
… se unen nuevos factores como incrementos de costes, materiales y falta de trabajadores
Otros factores que están ampliando los atrasos en la terminación de las viviendas y el encarecimiento de sus precios son el aumento de los costes de la energía y la subida de las materias primas en la construcción, ante el cuello de botella surgido tras la salida de lo peor de la crisis del coronavirus, y que se ha agudizado con la guerra desencadenada en Ucrania.
Asociaciones patronales como Oficemen, la agrupación de fabricantes de cemento de España, o la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (Anefhop) llevan tiempo advirtiendo del encarecimiento de los precios de las materias primas.
“En los costes de fabricación influyen el precio del cemento, de los áridos, de los aditivos, el transporte de estas materias primas, de la energía eléctrica empleada en las plantas o el precio combustible de los camiones. Los contratos firmados con anterioridad a la crisis se han quedado desfasados en cuanto a costes valorados”, destacan desde Oficemen.
La falta de mano de obra es otro de los principales problemas que arrastra el sector de la construcción en los últimos tiempos. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) ya ha alertado, por ejemplo, que “dos de cada tres constructoras encuentran difícil contratar encargados de obra, así como otros perfiles como capataces, albañiles, encofradores y operarios de puesta en obra de hormigón. También ponen sobre la mesa la escasez de carpinteros, instaladores de fachadas técnicas, montadores de prefabricados estructurales, especialistas en trabajos verticales u operadores de grúas, montacargas y de maquinaria similar de movimiento de materiales”.
De hecho, el Banco de España acaba de alertar que casi la mitad de las empresas de la construcción (45%) sufre escasez de mano de obra, aunque el informe da un cierto respiro a la tendencia inflacionista, y baja el porcentaje de empresas que trastada la inflación a los precios.
“La falta de mano de obra cualificada y la evolución de los costes de los materiales pueden poner en tensión la rentabilidad de las operaciones y, con ello, los recursos que las empresas puedan dedicar para la transformación del sector”, destaca Isabel Alonso de Armas es ingeniera de Caminos, Canales y Puertos, miembro del Consejo General del CICCP y directora de sostenibilidad y desarrollo de negocio en BMI Group, Sur de Europa.
También una caída del stock y una demanda que supera a la oferta
A todo esto, también está preocupando al sector la escasez de stock de obra nueva. Sociedad de Tasación avanzó durante el pasado Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) que, con el actual ritmo de absorción, Madrid se podría quedar sin oferta en apenas cinco meses, mientras que en Barcelona se podría alcanzar en poco más de uno año.
Según el estudio de la tasadora, en aquellos municipios de más de 50.000 habitantes de la Comunidad de Madrid hay 18.355 viviendas de obra nueva, con un stock disponible de 3.088 unidades, un 30,8% menos que hace un año. Mientras, en Barcelona, el stock se ha reducido un 17,8%, para quedarse en algo menos de 1.160 unidades.
Hace pocas semanas, se analizaba desde idealista los datos de demanda relativa para obra nueva, donde de cara a 2022 se prevé una mayor presión de la demanda que está buscando casas sobre la oferta de viviendas anuncias en el marketplace inmobiliario del sur de Europa. “La actual oferta de vivienda no satisface a toda la demanda que busca un nuevo hogar, sobre todo hacia la obra nueva”, destacó el estudio elaborado por idealista/data.
Todo esto ha está repercutiendo en el precio de las viviendas nuevas. De hecho, en el primer trimestre de este año, los precios han subido un 10,1% interanual, el dato más alto desde hace dos años, pero el segundo más destacado desde finales de 2007, según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una situación que ha disparado el precio medio de la vivienda en España un 8,5% entre enero y marzo pasado, el mayor incremento vivido por el residencial desde el tercer trimestre de 2007.
Según el valor medio tasado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad, una estadística que ofrece el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a partir de los datos de los informes de tasación procedentes de las empresas tasadoras de inmuebles y que pertenecen a la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), en el primer trimestre se alcanzaron los 1.980 euros/m2, con un crecimiento anual del 5,4%. Es el precio más alto alcanzado por este tipo de viviendas desde finales de 2011, cuando se superaron los 2.000 euros/m2.
Las últimas estimaciones de CBRE para el precio de la vivienda nueva en 2022 hablan de un incremento medio de los precios del 8%, por encima del 6% previsto para el conjunto de la vivienda libre. “El precio de la obra nueva ha experimentado un incremento mayor por el impacto de la subida de los costes de construcción y la escasez de oferta existente”, ha asegurado la directora de Research de CBRE España, Miriam Goicoechea.
De cara a futuro, esperan que los factores que han estimulado la demanda empiecen a perder fuerza durante los próximos meses, aunque prevén que el número de transacciones cierre 2022 con alrededor de 590.000 viviendas, una cifra por encima de los registros previos a la pandemia. “El impacto de las tensiones inflacionistas sobre las rentas reales de las familias y el aumento de los costes de financiación reducirán ligeramente la demanda y el ritmo de crecimiento de los precios durante los próximos trimestres”, ha añadido el director de Econometric Forecasting de CBRE España, Joan Pina.
