La venta de un inmueble va asociada al pago de determinados tributos: conoce cuáles son y a quién le toca abonarlos en cada caso.
Si estás pensando en vender un inmueble, seguro que te has preguntado qué coste tendrá para ti y cuánto se lleva Hacienda de la venta de un piso. Y es que, este tipo de operaciones no salen gratis: es probable que se produzca una ganancia patrimonial que deberás reflejar en tu declaración del IRPF, además de hacer frente a determinadostributos.
Para que salgas de dudas y puedas hacer números con la máxima exactitud, repasamos uno por uno los impuestos que se pagan por la venta de una vivienda.
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso?
Los gastos por vender un inmueble se dividen en distintas partidas (gestoría, inmobiliaria, certificado energético, notario, registrador, etc.), pero, sin duda, la principal es la relativa a los impuestos al vender una casa. En el caso del vendedor, son tres los tributos asociados:
- IRPF: Deberás declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se produzca la compraventa. El IRPF por venta de vivienda se considera rendimiento del ahorro.
- Plusvalía municipal (cuando exista): Se trata de un impuesto municipal que debe abonarse en el plazo de 30 días hábiles tras la venta.
- IBI: Su pago corresponde al propietario del inmueble a 1 de enero del ejercicio fiscal correspondiente, si bien es frecuente repartir este gasto entre comprador y vendedor.
Si te preguntas cuánto se queda Hacienda por la venta de un piso, estas son las partidas en las que debes fijarte.
¿Cómo calcular cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso?
La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble debe reflejarse en el IRPF, siempre que efectivamente se haya producido un incremento de patrimonio.
También es posible vender con pérdidas, en cuyo caso deberás recoger en tu declaración de la renta en forma de pérdida patrimonial.
Entonces, si vendo un piso, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda? Para despejar esta duda lo primero que debes hacer es calcular la ganancia o pérdida patrimonial:
- Cálculo del valor de adquisición: Para ello, tendremos en cuenta el precio de compra y sumaremos determinados gastos deducibles. Por ejemplo, los asociados a dicha compra (ITP, registro de la propiedad, notaría, etc.).
Valor de adquisición = Precio de compra (150.000 euros) + ITP (9.000 euros) + Notaría (500 euros) + Registro (500 euros) = 160.000 euros
- Cálculo del valor de transmisión: Restaremos al precio de venta determinados gastos relacionados con la operación, como la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca o los honorarios de la inmobiliaria. También pueden restarse los gastos de expedición del certificado de eficiencia energética, de habitabilidad y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios.
Valor de transmisión = Precio de venta (200.000 euros) – Plusvalía municipal (1.400 euros) – Gastos de cancelación de la hipoteca (600 euros) – Comisión inmobiliaria (10.000 euros) = 188.000 euros
- Cálculo de la ganancia patrimonial: Es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (188.000 euros) – Valor de adquisición (160.000 euros) = 28.000 euros
¿Cuáles son los tramos del IRPF para la venta de una vivienda en 2026?
Si obtienes una ganancia patrimonial, esta deberá incluirse en la base imponible del ahorro, tributando según la siguiente escala de tipos si la venta se produce en 2026:
- Al 19 % hasta 6.000 euros
- Al 21 % entre 6.001 y 50.000 euros
- Al 23 % entre 50.001 y 200.000 euros
- Al 27 % entre 200.001 euros y 300.000 euros
- Al 30 % desde 300.001 euros en adelante
Siguiendo con el ejemplo anterior, para una ganancia patrimonial de 28.000 euros, este sería el cálculo:
- Primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros
- Cantidad restante (22.000 euros): 22.000 x 0,21 = 4.620 euros
- Total: 5.760 euros
¿Cuándo no se paga a Hacienda por la venta de un piso?
No siempre tendrás que pagar IRPF por el importe recibido por este tipo de compraventa: únicamente será así cuando exista una ganancia patrimonial. Si existe una pérdida, podrás beneficiarte de algunas ventajas fiscales.
Independientemente de si el resultado de la operación es favorable a ti o no, deberás reflejarlo en tu declaración de la renta, lo que no significa necesariamente que te cueste dinero.
Exenciones en el IRPF por la venta de una vivienda
Si te preguntas cómo no pagar a Hacienda por la venta de un piso, lo cierto es que existen exenciones en concepto de IRPF, aunque esto no nos exime de la obligación de declarar:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando reinviertas el importe total obtenido por la transmisión en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.
- Exención para mayores de 65 años: No tendrás que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de tu vivienda habitual si eres mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia, según se definen en la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
- Exención por entregar el piso en dación de pago: La entrega de vivienda como dación de pago también se encuentra exenta, así como su transmisión como fruto de una ejecución hipotecaria judicial o notarial para la cancelación de deudas recaídas sobre la vivienda habitual. Sin embargo, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la venta de la vivienda.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un piso?
En cuanto al plazo para declarar la venta de una vivienda, en el caso del IRPF, deberás incluir tu ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio fiscal en que se haya producido la transmisión del inmueble.
En el caso de la campaña de la renta 2025, la fecha tope para cumplir con esta obligación fiscal es el 30 de junio de 2026. Cualquier venta inmobiliaria producida el pasado 2025 deberá incluirse, por tanto, en esta declaración.
¿Cuánto cobra Hacienda por la venta de un piso con la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el aumento de valor que ha experimentado el inmueble durante el tiempo en que te ha pertenecido, por lo que solo deberás abonarlo en aquellos casos en que efectivamente se haya producido un aumento de valor (al contrario de lo que ocurría antes).
En realidad, este tributo no va a parar a manos de Hacienda, sino a tu Ayuntamiento. Sin embargo, sigue siendo una carga fiscal importante que debes conocer.
Los coeficientes máximos que existen actualmente penalizan en mayor medida la venta de viviendas que se venden pocos años después de su compra con el objetivo de castigar las operaciones especulativas, y viceversa.
fuente: idealista.com
