La falta de oferta de viviendas en venta ha tensionado los precios y ha propiciado que aparezcan casos esperpénticos, especialmente en las grandes ciudades. Por ejemplo, casas de 10 metros cuadrados de superficie con precios que pueden superar los 100.000 euros.
¿Es legal vender minipisos en los que casi no se puede estar de pie o en los que el inodoro y la cama están en la misma habitación? ¿Se necesitan unos metros cuadrados mínimos para alquilar o vender una casa? Resolvemos las dudas.
¿Son legales los minipisos?
La ley es clara: sí, es legal vender casas de 11, 10 o 9 o menos metros cuadrados o con superficies muy reducidas. Y su estatus será legal siempre que tengan la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación o la licencia que correspondan. Lo que no se puede es construir viviendas nuevas con menos de cierta superficie o que no cumplan los requisitos mínimos de habitabilidad y, por ende, no puedan obtener estos certificados.
“Para que la compraventa de una vivienda sea legal debe ajustarse a la normativa urbanística vigente en cada municipio, que establece una superficie mínima y unas determinadas condiciones de habitabilidad y salubridad”, comentan desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE).
Todas las viviendas que se construyan deben cumplir los parámetros más recientes, que no permiten casas con tamaños tan pequeños. Por ejemplo, en el municipio de Madrid, desde 2023, todas las viviendas que se construyan o que surjan a partir de un cambio de uso deben tener como mínimo 40 metros cuadrados útiles. Las que tienen menos pero que ya existen no se convierten en ilegales.
Los requisitos mínimos generales de una vivienda
En España, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas a nivel estatal por la Orden del Ministerio de Gobernación del 29 de febrero de 1944 y por el Real Decreto 314/2006, que aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). De acuerdo con esta normativa, una vivienda debe cumplir, como mínimo, los siguientes requisitos:
- Debe tener una superficie útil mínima de 36 metros cuadrados, que incluya salón-comedor, cocina y baño, y contar con al menos una fachada exterior que garantice iluminación y ventilación natural.
- La altura mínima libre será de 2,50 metros, reduciéndose a 2,20 metros en cocinas, baños y zonas de paso. Las estancias comunes deben sumar al menos 20 metros cuadrados y el dormitorio más pequeño no puede ser inferior a 6 metros cuadrados.
- La distribución interior debe permitir la independencia de los baños, que no podrán ser zonas de paso. Todas las estancias habitables deberán disponer de iluminación y ventilación natural directa mediante ventanas equivalentes, como mínimo, a 1/8 de su superficie útil.
- Es obligatorio cumplir la normativa de eficiencia energética y disponer del correspondiente certificado energético.
- En cuanto al equipamiento, la vivienda debe contar con suministro de agua fría y caliente, electricidad, evacuación de aguas, cocina equipada, sistema de extracción de humos, baño completo, acceso a telecomunicaciones y un espacio ventilado.
Esto es a nivel estatal, pero cada municipio tiene sus particularidades. Lo importante es que tenga las licencias oportunas.
“Además, se pueden vender y comprar inmuebles sin licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, incluso sin registrar, pero es un riesgo”, añade el abogado.
El tamaño no importa
Lo determinante no es tanto el tamaño, sino el cumplimiento de la normativa de habitabilidad y calidad vigente en cada comunidad autónoma y, en su caso, en la normativa municipal.
“Estas regulaciones fijan condiciones de superficie útil mínima y demás requisitos necesarios para considerar un inmueble como vivienda habitable. Por tanto, una casa puede comercializarse —en venta o alquiler— siempre que cumpla esos estándares y pueda obtener las licencias y certificados exigibles (por ejemplo, la cédula de habitabilidad o documento equivalente, cuando aplique)”, explican desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).
Para que una casa se considere habitable en la actualidad entran en juego múltiples factores, como la distancia del dormitorio respecto a la cocina, la superficie de los dormitorios en sí, la ventilación, los metros cuadrados mínimos en función del número de habitaciones, etc. Además, si la vivienda cuenta con algún tipo de protección, sus características deben cumplir unos estándares fijados por la Administración.
“Más allá de la dimensión estrictamente normativa, es importante contextualizar el debate. España está experimentando cambios demográficos relevantes: según el INE, la media de personas por hogar está descendiendo y las proyecciones apuntan a un crecimiento significativo de hogares formados por una o dos personas, mientras que los hogares de tres o más tienden a estabilizarse o reducirse. Este escenario plantea el reto de adaptar el parque residencial a nuevas necesidades sociales, pero siempre garantizando estándares adecuados de calidad, confort y dignidad habitacional. Defendemos que cualquier solución a los retos de acceso a la vivienda debe conciliar realismo normativo, viabilidad técnica y protección del bienestar de las personas. El sector promotor está comprometido con ello”, comentan desde la APCE.
“Somos conscientes de la crisis de vivienda que atenaza a nuestro país y de que la diversidad actual de la sociedad española obliga a buscar diferentes soluciones habitacionales para los nuevos modelos de familia y de convivencia, pero, asumiendo que es preciso responder a las nuevas formas de habitar, las soluciones deben garantizar en todo momento unos estándares mínimos de habitabilidad para cumplir, así, con el derecho a una vivienda digna y de calidad que marca el artículo 47 de la Constitución Española”, opinan desde el CSCAE.
Qué tamaño tiene que tener una vivienda para ser legal
Cabe destacar que la existencia en el Catastro de inmuebles con superficies muy reducidas no significa que estos sean legales. “El Catastro es un registro administrativo principalmente descriptivo y fiscal, no un registro de legalidad urbanística. Que algo figure en Catastro no implica automáticamente que cumpla los requisitos actuales para su uso como vivienda. Si no cumple normativa, o no ha sido regularizado conforme a ella, podría venderse como bien inmueble, pero no como vivienda habitable”, apuntan desde la APCE.
Teniendo lo anterior en mente y en términos generales, estos son los metros cuadrados mínimos que debe tener una casa para que sea considerada como vivienda legal y habitable según las comunidad autónoma. No aplica a las viviendas que, aunque sean más pequeñas, cuenten con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
